Podle jakých kritérií se určuje cena nových bytů?

Na internetových stránkách společnosti Euro Development,a.s. jsme postupně vybírali pozemek pro stavbu rodinného domu, hovořili jsme o nízkoenergetických domech a o nejlepších materiálech pro stavbu rodinného domu, zakládali jsme zahrádku, radili se s bytovým architektem, ale současně jsme zapomněli na jednu významnou věc, a tou je skutečnost, jak se vůbec určuje cena takového nového bytu. A právě dnes proto tuto situaci ve své další aktualitě úspěšné developerské společnosti Euro Development,a.s. napravujeme.

Lidí, kteří si chtějí pořídit bydlení v české metropoli či v jeho okolí, přibývá. Většinou hodiny tráví u internetu a hledají, porovnávají a spekulují, zda-li není cena bytu příliš vysoká či dokonce přemrštěná. Např. Markéta Veselá sháněla vícepokojový byt půldruhého roku a zjistila, že nabídka nových bytů je velmi omezená. Nakonec byla svoji životní situací přinucená, si vytoužené bydlení podle svých představ pořídit kousek za Prahou. Praha se chronicky potýká s přebytkem nových bytů, ale teď se např. ukazuje, že těch větších 4+kk a více je na trhu pouze deset procent. Nicméně bytů různých velikostí je v nabídce tolik, že by se do nich mohli nastěhovat všichni obyvatelé Dejvic či Bubenče.

Developeři nabízejí 7000 nových bytů v různých stadiích realizace. „Více než tři pětiny nových bytů tvoří ty malé 1+kk a 2+kk," upozorňuje Evžen Korec, ředitel společnosti Ekospol, s tím, že „pokřivená" nabídka je pozůstatkem recese, kdy před třemi lety občané kupovali de facto jen tyto menší byty. Na to pochopitelně reagovali developeři, kteří upravovaly projekty tak, že např. rozdělili větší byt na dva menší. Tato situace víceméně trvá dodnes.

Avšak doba se rapidně změnila, neboť zákazník je chytřejší a většinou vychází z ceny za metr čtvereční než z celkové ceny bytu. Proto kupec často dává přednost většímu bytu, který ho v přepočtu na čtvereční metry vyjde levněji. To je na trhu poměrně nový trend. Z analýzy společnosti Ekospol plyne, že hranice, za kterou zájemci při koupi bytu většinou nejdou, je 1,6 milionu korun za 1+kk a 2,6 milionu za 2+kk (včetně DPH). Co je dražší, prodává se těžko a z těchto bytů se stávají tzv. ležáky. A těch je nyní v Praze až 2,5 tisíce.

Kupec musí především nalézt několik srovnatelných bytů v lokalitě, cenu zprůměrovat a odečíst deset až dvacet procent. Tak získá přibližnou tržní hodnotu svého bytu. Avšak např. Evžen Korec používá jiný vzorec. Zájemce zjistí výši ročního nájemného ve zhruba deseti obdobných bytech v místě, z toho si udělá průměr a vynásobí 20. Dvacetinásobek odpovídá pětiprocentnímu ročnímu výnosu, který je dnes považován za dobrou investici. Tak mu vyjde alespoň přibližná cena bytu (s využitím Švec, P. Spočítejte si cenu nového bytu a tvrdě smlouvejte. Deník MF DNES-příloha Praha, s. B3.)

Kritéria, jež ovlivní cenu bytu:

Atraktivita místa (Centrum +25 %, Sídliště na okraji Prahy -15%), Dopravní obslužnost (5 minut k metru +10%, Tramvaj, autobus +5%, Dojíždění k metru -10 až -15%), Občanská vybavenost (Nákupní centrum, škola +5%), Výška podlaží (Přízemí -10%, Zvýšené přízemí -5%, Vyšší podlaží +25%, Poslední patro -5%), Blízkost zeleně (Zeleň +6%, Park +10%, Hřiště +3%, Výhled na les +8%, Výhled do vnitrobloku -10%), Rozdíl ceny stavební konstrukce (Panel oproti cihle -20%)

autor. 1.EUROHYPOTEKA s.r.o.

Publikováno: 25. říjen 2012